Theo thông báo từ thành phố, buổi hội thảo sắp tới dành cho người mua nhà lần đầu tiên để hiểu thêm về điều kiện, quy trình và các thông tin về chương trình hỗ trợ tài chính được cung cấp qua thành phố sẽ được tổ chức vào lúc 9 giờ sáng đến 12 giờ trưa Thứ Bảy, 22 Tháng Hai, 2020, tại Trung Tâm Garden Grove Courtyard Center, 12732 Main St., Garden Grove, CA 92840.
Điều kiện mua nhà lần đầu tiên
Mặc dù bản thông báo từ thành phố nói chương trình hỗ trợ tài chính chỉ dành cho những người mua nhà lần đầu tiên với thu nhập thấp và phải mua nhà trong thành phố Garden Grove, nhưng chương trình không giới hạn nơi cư ngụ hiện tại của những người muốn tham gia vào chương trình này. Ví dụ, bạn có thể hiện đang thuê nhà ở các thành phố khác nhưng có thể nộp đơn xin hỗ trợ tài chính mua nhà ở Garden Grove.
Điều kiện thiết yếu nhất của chương trình là bạn phải không làm chủ căn nhà nào trong ba năm vừa qua, tham dự buổi hội thảo dành cho người mua nhà lần đầu tiên của thành phố, thi đậu chứng chỉ “certification exam” tại buổi hội thảo để hiểu thêm về chương trình, nhà mua phải thuộc thành phố Garden Grove, bạn phải ở trong căn nhà đó, và thu nhập của bạn phải trong mức quy định sau:
-Nhà có 1 người, thu nhập không quá $66,500/năm.
-Nhà có 2 người, thu nhập không quá $76,000/năm.
-Nhà có 3 người, thu nhập không quá $85,500/năm.
-Nhà có 4 người, thu nhập không quá $94,950/năm.
-Nhà có 5 người, thu nhập không quá $102,550/năm.
-Nhà có 6 người, thu nhập không quá $110,150/năm.
-Nhà có 7 người, thu nhập không quá $117,750/năm.
-Nhà có 8 người, thu nhập không quá $125,350/năm.
Theo lời của chuyên viên cho vay tiền mua nhà, bạn không nên dựa nên quy định thu nhập trên mà tự loại bạn ra khỏi chương trình mua nhà lần đầu tiên nếu bạn là một thương gia nhỏ hay chủ thương mại có thu nhập cao hơn mức quy định. Bạn nên nói chuyện với các nhà khai thuế chuyên môn và hãy để cho các chuyên viên trong ngành địa ốc giúp bạn mua nhà.
Chương trình mua nhà lần đầu tiên. (Hình: ggcity.org)
Các chương trình đang được sử dụng để giúp người mua nhà lần đầu tiên tại thành phố Garden Grove
Hiện tại thành phố có hai chương trình để giúp người mua nhà lần đầu tiên, và cả hai chương trình có thể áp dụng để mua nhà cùng một lúc.
-Chương trình WISH: Là phụ cấp giúp người mua nhà do ngân hàng Pacific Mercantile Bank điều hành. Phụ cấp từ chương trình này có thể lên tới $22,000 (cao nhất) tùy vào mức đóng góp của người mua nhà. Cứ mỗi $1 người mua nhà đóng góp, chương trình này sẽ cho thêm $4. Số tiền này được sử dụng vào món tiền đặt cọc và tiền trả giấy tờ mua nhà. Nghĩa là nếu bạn bỏ ra $1,000 để đặt cọc mua nhà, chương trình sẽ cho thêm $4,000, tổng cộng lên tới $5,000. Nhưng tổng số tiền bạn đặt cọc và tiền trợ cấp không vượt quá $22,000, và mức thu nhập của gia đình không cao hơn 80% của mức thu nhập trong vùng Orange County (không quá $78,320, trích từ =97900*.80 www.hcd.ca.gov/grants-funding/income-limits/state-and-federal-income-limits/docs/Income-Limits-2019.pdf).
Điều rất tốt đối với chương trình WISH là người thụ hưởng được cho bổng số tiền trợ cấp và không phải trả lại sau năm năm sống và làm chủ căn nhà đã mua.
-Chương trình CalHome: Là một chương trình của tiểu bang California giúp người có thu nhập thấp mua nhà qua trung gian của thành phố với tiền vay có phân lời thấp. Không phải thành phố nào cũng có chương trình này vì tiểu bang chỉ chọn những thành phố hội đủ điều kiện. Chương trình CalHome cho vay tối đa là $60,000 với 3% tiền lãi đơn cố định (fixed interest) trong vòng 30 năm để phụ cấp khoảng cách giữa số tiền ngân hàng cho vay và khả năng tài chính của người mua nhà. Mặc dù chủ nhà không phải trả tiền lãi và vốn hằng tháng cho món nợ này trong suốt 30 năm, họ vẫn phải chịu tiền lãi 3%, là $900, mỗi năm.
Cả hai chương trình đòi hỏi người mua nhà phải bỏ ra ít nhất 1% tiền riêng để được hưởng phúc lợi.
Hội thảo giúp người mua nhà lần đầu tiên thành phố Garden Grove. (Hình: ggcity.org)
Người mua nhà có thể sử dụng hai chương trình cùng một lúc nếu hội đủ điều kiện
Thành phố Garden Grove dùng cả hai chương trình CalHome và WISH để giúp người mua nhà lần đầu tiên. Họ dùng tiền phụ cấp như là vốn để giúp người mua nhà đặt cọc và tiền trả giấy tờ mua nhà. Ví dụ, bạn muốn mua một căn nhà trị giá $500,000. Chi phí làm giấy tờ (closing cost) mua nhà khoảng 0.5% ($25,000) của trị giá căn nhà. Tổng số tiền bạn cần có mua căn nhà đó là $525,000. Nhưng ngân hàng chỉ cho bạn mượn $420,000 dựa trên khả năng tài thu nhập và tài chính của bạn. Thành phố lúc này sẽ dùng $82,000 từ hai chương trình CalHome và WISH để bù vào khoảng trống. Số tiền còn thiếu $23,000 (=$525,000-$420,000-$82,000) bạn phải tự bỏ ra.
Trong trường hợp này, bạn đã có hơn 20% ($23,000+$82,000/$500,000) tiền đặt cọc nên bạn không phải trả tiền bảo hiểm vay mượn hằng tháng (PMI). Bảo hiểm này có thể lên tới $400-$500 mỗi tháng trong tiền nhà.
Tiền đặt cọc và chi phí mua nhà là nơi các chương trình mua nhà lần đầu tiên của thành phố và tiểu bang thường hay giúp vì các ngân hàng thường coi đó là món tiền vốn người mua nhà đã có sẵn nguồn cung cấp. Hơn nữa, người đi vay không phải trả tiền hằng tháng cho món tiền hỗ trợ từ tiểu bang và thành phố.
Những lệ phí và điều lệ cần biết khi mua nhà (closing cost)
Căn nhà có thể là món đồ mắc tiền nhất bạn mua trong cuộc đời bạn. Thường khi mua một món đồ, bạn phải chuẩn bị tiền trước. Nhưng trong trường hợp người có thu nhập thấp, làm sao bạn có tiền trước mà mua? Cách duy nhất là vay tiền từ ngân hàng để mua. Nhưng ngân hàng đâu dễ dàng gì cho vay nếu không có thế chấp. Ngân hàng thường dựa vào điểm tín dụng (credit score), tổng số thu nhập (income), tổng số nợ (debts) và tổng số tài sản (asset) của bạn để giám định nên cho bạn mượn bao nhiêu.
Tín dụng có thể hiểu nôm na là lòng tin tưởng (trust). Ở Mỹ không ai biết ai, ngân hàng không biết người tiêu dùng có lịch sử tài chính như thế nào nên họ dựa vào điểm tín dụng để phán đoán mức độ tin tưởng của họ đối với người vay. Vì trong điểm tín dụng đó có lịch sử tiêu dùng, mượn nợ, trả nợ… của người đi vay.
Mua nhà ở Mỹ thường phải có 20% tiền đặt cọc (down payment) của giá nhà muốn mua. Ví dụ, nếu nhà có giá $500,000 tiền đặt cọc là $100,000. Trong trường hợp không đủ tiền đặt cọc, ngân hàng sẽ bắt bạn trả tiền bảo hiểm cho món tiền vay của bạn thường được gọi là PMI (Primary Mortgage Insurance). Trong trường hợp bạn không trả tiền vay và muốn bỏ căn nhà sau khi mua lại cho ngân hàng, bảo hiểm sẽ trả cho món tiền vay đó.
Các điều kiện mua nhà lần đầu tiên với phụ cấp từ các chương trình của thành phố. (Hình: ggcity.org)
Các lệ phí thường có trong tiền làm giấy tờ mua nhà (closing cost)
-Lệ phí làm đơn mua nhà (Application Fee).
-Lệ phí luật sư (Attorney Fee).
-Lệ phí đóng hồ sơ (Closing Fee).
-Lệ phí đưa thư (Courier Fee).
-Lệ phí truy cập điểm tín dụng (Credit Report Fee).
-Tiền đặt cọc (Escrow-Escrow Deposit).
-Tiền bảo hiểm vay nợ (FHA Mortgage Insurance Premium).
-Lệ phí giám định lũ lụt (Flood Determination and Monitoring Fee).
-Lệ phí bảo quản của hội chúng cư – nhà riêng thường không có lệ phí này (Homeowners’ Association Transfer Fee).
-Bảo hiểm nhà (Homeowner’s Insurance).
-Bảo hiểm chủ quyền nhà cho chủ nợ (Lender’s Title Insurance).
-Tiền giám định chất lead trong sơn nhà (Lead-Based Paint Inspection).
-Tiền trả điểm tín dụng (Points).
-Bảo hiểm chủ nhà cho chủ nhà (Owner’s Title Insurance).
-Lệ phí hồ sơ vay tiền (Origination Fee).
-Kiểm tra mối (Pest Inspection).
-Tiền lời trả trước mỗi ngày (Prepaid Daily Interest Charges).
-Bảo hiểm tiền mượn (Private Mortgage Insurance – PMI).
-Lệ phí giám định giá nhà (Property Appraisal Fee).
-Tiền thuế đất (Property Tax).
-Lệ phí giữ tiền lãi cố định (Rate Lock Fee).
-Lệ phí lưu trữ hồ sơ (Recording Fee).
-Lệ phí khảo sát (Survey Fee).
-Lệ phí nguyên cứu và điều tra thuế (Tax Monitoring and Tax Status Research Fees).
-Lệ phí tìm kiếm chủ quyền nhà (Title Search Fee).
-Thuế chuyển nhượng (Transfer Tax).
-Lệ phí giám định tiền cho vay (Underwriting Fee).
-Lệ phí nguồn cung cấp tài trợ từ Quỹ Cựu Chiến Binh (VA Funding Fee).
Xin liên lạc nhân viên thành phố Timothy Throne qua số điện thoại (714) 741-5144 hoăc truy cập vào trang web https://ggcity.org/neighborhood-improvement/first-time-home-buyer-programs để biết thêm chi tiết. (TMT)