Xoay quanh lùm xùm giảm giá thuê mặt bằng, Công ty Thế Giới Di Động (TGDĐ) vừa mới gửi thêm công văn ngày 6/10 đến các đối tác vẫn chưa thương lượng được. Đây đã là công văn thứ 4 mà doanh nghiệp đề nghị giảm giá mặt bằng với số chủ nhà còn lại.
Theo đó, TGDĐ có nhắc lại công văn trước đó (ngày 2/8) là sẽ không thanh toán 100% tiền thuê cửa hàng tạm đóng cửa và chỉ thanh toán 30% tiền thuê với cửa hàng bị hạn chế hoạt động theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan Nhà nước.
Việc giảm tiền thuê này chỉ áp dụng trong thời gian cửa hàng tạm đóng cửa/hạn chế hoạt động vì ảnh hưởng của dịch bệnh. Tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu xảy ra các trường hợp bất khả kháng.
Chính sách này không áp dụng đồng thời với các hợp đồng thuê đã đạt được thỏa thuận giảm giá trong các công văn trước đó.
Phản hồi hoặc thanh lý hợp đồng
TGDĐ cho biết văn bản ngày 6/10 này mới được gửi ra do đã đến kỳ thanh toán tiền thuê mặt bằng, nhưng công ty vẫn chưa nhận được sự phản hồi của một số đối tác về nội dung các công văn đã gửi trước đó.
Do vậy, chuỗi bán lẻ này ra “tối hậu thư” yêu cầu các chủ nhà phản hồi trước ngày 25/10 để hai bên đi đến thống nhất mức giảm giá thuê mặt bằng trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Trong trường hợp đạt thỏa thuận, hợp đồng thuê sẽ điều chỉnh theo sự thống nhất của các bên.
“Sau ngày 25/10/2021, nếu công ty không nhận được bất kỳ phản hồi nào từ đối tác thì sẽ tiến hành các nội dung như đã thông báo trong công văn ngày 2/8, đồng thời sẽ xúc tiến các thủ tục để thanh lý hợp đồng thuê theo điều kiện bất khả kháng được nêu trong hợp đồng mà hai bên đã ký”, văn bản TGDĐ nêu rõ.
Đại diện truyền thông của TGDĐ không đưa ra bình luận về các nội dung trong công văn mới gửi đi, bởi đây là nguyên tắc bảo mật giữa 2 bên trong hợp đồng.
Trước đó, một cá nhân đang cho thuê mặt bằng tại địa chỉ 160A Trần Phú (tỉnh Bình Định) đã có đơn phúc đáp lại công văn ngày 2/8 bày tỏ sự không đồng ý với động thái trên của TGDĐ.
Ông cho biết giá thuê mặt bằng được nêu rõ tại Điều 4 của hợp đồng và Điều 9 cam đoan của các bên “không có điều khoản nào nêu rõ việc Thế Giới Di Động được tự ý giảm giá thuê mặt bằng” khi xảy ra dịch Covid-19 tại An Nhơn và chưa có sự đồng ý của người cho thuê mặt bằng.
Vị này nói thêm “đồng ý đại dịch diễn ra làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của các doanh nghiệp tuy nhiên không phải vì vậy công ty tự giảm giá mà không quan tâm đến ý kiến của người cho thuê nhà”. Đối với công văn ngày 6/10, ông nói với Zing vẫn chưa nhận được văn bản này.
Một nguồn tin từ TGDĐ cho biết khi đợt dịch thứ 4 bùng phát thì tập đoàn đã bắt đầu liên hệ với chủ nhà để xin gặp mặt thương lượng, hỗ trợ giảm giá thuê mặt bằng. Công ty đã được phần lớn đối tác hỗ trợ và không còn nhận các công văn như trên.
Vị này nói thêm chỉ số ít chủ nhà thiếu thiện chí hợp tác mới nhận được công văn cuối, đồng thời mức độ thiện chí ở các công văn về sau sẽ giảm dần và theo hướng một chiều đến các chủ nhà thiếu thiện chí, mục đích để họ chịu gặp mặt công ty và có thương lượng.
Khó xác định sự kiện “bất khả kháng”
Trao đổi với Zing, luật sư Nguyễn Văn Lộc cho biết nếu bản hợp đồng thuê mặt bằng với điều khoản về “sự kiện bất khả kháng” không rõ ràng thì vấn đề “dịch bệnh” không thể xác định là lý do bất khả kháng để giải quyết xung đột hợp đồng giữa TGDĐ và chủ mặt bằng.
Về nguyên tắc, nếu hợp đồng không có quy định thì phải tham chiếu quy định pháp luật, Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ sự kiện bất khả kháng là “sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.
Việc tạm ngừng kinh doanh của các đơn vị mặt bằng vì dịch bệnh vừa qua được xem là một sự kiện bất khả kháng, nhưng đó mới là điều kiện cần. Điều kiện đủ là bên thuê nếu muốn không thanh toán tiền thuê thì phải chứng minh họ đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép mà vẫn không thể khắc phục được hậu quả.
Ngoài ra, hợp đồng cho thuê mặt bằng là thỏa thuận dân sự. Do đó nếu không có thỏa thuận rõ ràng về vấn đề pháp lý, bất kỳ sự thay đổi nào trong việc thực thi hợp đồng cũng phải do hai bên đồng ý. Hành động đơn phương của một bên mà gây thiệt hại cho bên còn lại sẽ bị xem là trái luật.
Giả sử nếu bên cho thuê mặt bằng không đồng ý thì bên thuê cũng chỉ có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu “sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản” khi xác định dịch bệnh là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Theo luật sư, cả 2 trường hợp nêu trên, nếu có xung đột dẫn đến tranh chấp thì cơ quan tài phán sẽ có phán quyết chứ không thể một bên tự đưa ra phán quyết đơn phương được.
Cho dù nhiều người cho thuê mà hầu hết người đồng ý giảm tiền thuê thì cũng không có quyền áp dụng tương tự cho người còn lại, vì mỗi chủ thể là một bên trong quan hệ pháp lý, cần tôn trọng.
Luật sư Lộc cho rằng bên thuê mặt bằng khó khăn thì bên cho thuê cũng có khó khăn của họ, hành động của bên nào cũng cần thượng tôn pháp luật. Các doanh nghiệp lớn và niêm yết cần hành xử đúng luật thay vì hành xử vô lý để rồi nhận hậu quả sau này, trong đó có quyền lợi của cổ đông.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP. HCM, cho rằng diễn biến này có nhiều điều khoản thuộc về bảo mật khiến nhiều người ở ngoài không đánh giá được bên nào tạo khó khăn cho bên nào.
Trên thực tế, việc thuê nhà phố có nhiều bất lợi hơn so với thuê mặt bằng trong các trung tâm thương mại (TTTM) do phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chủ nhà. Các TTTM hoạt động theo hệ thống công ty và hợp đồng được kiểm soát chặt chẽ giữa các bên nên các vấn đề như giảm giá hay phá hợp đồng đều được bộ phận pháp lý xử lý dựa trên pháp luật.
Trong khi với chủ nhà phố, các chủ nhà có thể đưa ra những yêu cầu dựa trên cảm nhận cá nhân. Những tranh chấp xảy ra khi các bên chưa gặp được yêu cầu của nhau trên hợp đồng hoặc đưa ra những đề nghị khiến chủ nhà cảm thấy không chấp nhận được.
Một trường hợp khác là khi chủ nhà đã đưa ra mức hỗ trợ nhưng ở phía doanh nghiệp cảm thấy mức giảm này là chưa đủ để điều chỉnh thu chi của họ.
Bà Trang nhấn mạnh việc thuê nhà phố lúc này đòi hỏi nhiều hơn ở sự cảm thông giữa chủ nhà. Sự thỏa thuận này sẽ mang tính cá nhân hơn so dựa trên một hợp đồng có tính pháp lý cao hơn giữa các doanh nghiệp với nhau.