WESTMINSTER, California (NV) – Luật California về việc cho xây dựng, cơi nới thêm diện tích nhà ở hiện nay dẫn đến việc nhiều người dân có nhu cầu thuê người chủ thầu xây cất hoặc sửa chữa nhà. Tuy nhiên, làm sao để có thể yên tâm khi chọn người xây sửa nhà, làm sao để tránh được những rủi ro, những tình cảnh dở khóc dở cười khi mướn thầu như một số trường hợp mà nhật báo Người Việt đã nêu? Chúng tôi đi tìm câu trả lời từ các qui định của thành phố cũng như kinh nghiệm từ chính các chủ thầu xây dựng lâu năm.
Bằng cách nào có thể tìm được chủ thầu tử tế?
Sau khi một số bài đăng trên nhật báo Người Việt liên quan đến việc chủ nhà gặp phải những chủ thầu trời ơi khi thuê mướn xây sửa nhà, có độc giả đã thốt lên rằng, “Vấn đề ở đây là mình không biết cách nào để tránh. Ngay cả người contractor mà mình nghĩ là tốt cũng chưa chắc.”
Vậy, làm sao để có thể thuê được một người chủ thầu “tử tế, có tâm” trong muôn vàn những quảng cáo đăng trên báo?
Anh Tony Trương, người tốt nghiệp kỹ sư công chánh tại Mỹ, chủ nhân công ty xây dựng T&H Construction tại Huntington Beach, đưa ra lời khuyên, “Khi có nhu cầu cần xây dựng sửa chữa, chủ nhà nên nói chuyện với ít nhất là ba nhà thầu, sau đó chọn người có giá trung bình, không thấp quá mà cũng không cao quá. Kế tiếp, đề nghị chủ thầu cung cấp cho vài số điện thoại của những thân chủ mà họ từng làm qua, hãy gọi để nghe nhận xét từ những chủ nhà đó. Cuối cùng, lấy số license của họ, lên online tìm hiểu xem họ được nhận xét tốt hay không tốt trước khi quyết định ký hợp đồng.”
“Đây là những kinh nghiệm tôi học được từ nhà trường và thực tế,” anh Tony nói thêm.
Ông Jimmy Bùi, một chủ thầu có kinh nghiệm làm việc tại Mỹ hơn 15 năm, hiện có công ty xây dựng trụ sở ở Riverside, cho ý kiến, “Thật ra phần lớn mọi người đều ‘mù’ về xây dựng, nói ra thì đâu ai biết gì nhiều. Nên khi có người làm rồi giới thiệu thì đó là điểm tốt, nhưng cái chính là chủ nhà vẫn phải nắm cán, cần kiểm tra coi chủ thầu có license rõ ràng không, và thời điểm có licence là bao lâu. Vì quy định của Hội Đồng Cấp Bằng Hành Nghề California là chỉ cần có kinh nghiệm xây dựng 4 năm là có thể được cấp license. Người có license thì cũng rất sợ mất bằng nên ít nhiều phải làm đàng hoàng hơn.”
Liên quan đến license của người hành nghề xây dựng, anh Tony cho biết, “Muốn có license, mình phải đi làm trong lãnh vực xây dựng ít nhất 4 năm, có người viết thư giới thiệu thì mình mới đủ tiêu chuẩn đi thi để được cấp bằng.”
“Khi đi xây nhà cho Mỹ, họ luôn luôn hỏi bằng và bảo hiểm lao động (workers comp). Còn người Việt thì có người hỏi, người không,” anh Tony kể.
Về sự khác nhau khi thuê mướn người có bằng hành nghề xây dựng và người không có bằng, chủ nhân công ty T&H Construction giải thích một cách vắn tắt, “Khi mướn người có bằng, nếu chủ thầu vi phạm hợp đồng, chủ nhà có thể thưa ra tòa, thưa ra Board, hoặc khi có tai nạn xảy ra với người lao động, chủ nhà không bị liên lụy. Ngược lại, nếu chủ nhà không trả tiền đủ, thì chủ thầu có thể kiện để ‘link’ số tiền thiếu vào căn nhà của họ. Có license, có workers comp cũng bảo vệ được cho chủ thầu khi có những bất trắc xảy ra.”
Mặc dù có nhiều lời ta thán về nhà thầu, nhưng chủ nhà lại không mấy người đi thưa kiện. Lý do? Ông Jimmy giải thích, “Người Việt hiếm khi dám thưa, là vì trong quá trình xây dựng nhiều khi có sự thông đồng giữa chủ nhà và nhà thầu, chủ nhà yêu cầu contractor làm thêm cái này cái khác, không đúng theo quy định, không theo ‘code’, không có minh bạch, thế nên chủ nhà có khi cũng ‘ngậm bồ hòn’ không dám khui ra, vì khui sẽ lộ những cái sai.”
Anh Tony thì nhận xét, “Người Việt có tật làm nhà là phải ‘đẻ,’ phát sinh tùm lum nhưng lại không muốn trả thêm tiền, không cho thêm thời gian. Lúc đầu hợp đồng chỉ là sửa 1,000 sqft, nhưng rồi thấy chỗ mới làm đẹp hơn chỗ cũ, lại muốn mình làm thêm chỗ cũ. Hợp đồng gắn 30 bóng đèn, nhưng khi làm họ lại muốn gắn 50 cái. Tuy nhiên, muốn thêm việc nhưng lại không muốn thêm tiền.”
“Theo nguyên tắc của Mỹ, hợp đồng đã ký như thế nào thì làm đúng y như vậy. Nếu có thay đổi, thì phải làm thêm tờ ‘Work order change’ để mọi việc rõ ràng. Nhưng thường họ không làm, chỉ thích xin làm miễn phí cho thêm cái này cái khác,” anh Tony nói thêm.
Một độc giả có tên Vi Man cũng từng ghi nhận xét trên báo Người Việt, rằng, “Khách Việt Nam khôn lắm, hiếm khi gạt được họ. Họ khảo giá hết cả county. Ăn được tiền của khách Việt Nam thì phải trầy da. Họ lúc nào cũng muốn đẹp, tốt, rẻ và lẹ. Chưa kể hay xin làm ‘free’ làm dùm cái này cái nọ. Nên nhớ rằng muốn kiếm thợ giỏi thì phải trả công công bằng.”
Những sửa chữa xây cất nào cần phải xin giấy phép xây dựng?
Muốn tránh rủi ro, trước hết cần phải theo đúng luật lệ, đó là điều ai cũng biết, nhưng lại không phải là điều ai cũng làm.
Với việc xây sửa nhà, có những sửa chữa không cần xin phép bên cạnh những thứ bắt buộc phải có phép. Vào website của Ủy Ban Quy Hoạch (Planning and Building Division) tại mỗi thành phố, người ta sẽ tìm thấy những qui định, hướng dẫn rất cụ thể liên quan đến vấn đề này.
Một cách tổng quát, những thay đổi liên quan đến nhà ở mà chủ nhà cần phải xin phép trước khi bắt đầu xây sửa, bao gồm:
-Bất cứ gì trong phòng, trong nhà có liên quan đến xây dựng, di chuyển, đập bỏ hoặc xây thêm.
-Cải thiện hay thay đổi cấu trúc của phòng hay nhà.
-Thay mái nhà.
-Làm mới hay thay đổi hệ thống điện, nước, máy sưởi, máy lạnh.
-Xây mới hay sửa đổi hồ bơi, gắn thêm spa hay bồn nước nóng.
-Xây hàng rào xi măng cao hơn 36 inches.
-Lấp hồ bơi, spa hay bồn nước nóng.
-Lắp đặt hay thay cửa sổ thường hoặc cửa sổ trần (skylights)
Lý do cần phải xin phép xây dựng, theo giải thích của Ủy Ban Quy Hoạch thành phố Garden Grove và Westminster, là vì, “Mục đích của các giấy phép khác nhau là nhằm để bảo vệ sức khỏe và phúc lợi chung của cộng đồng, cũng như tài sản của người dân. Bên cạnh đó, giấy phép xây dựng sửa sang nhà cửa còn là bằng chứng cần thiết để các ngân hàng căn cứ vào đó mà quyết định việc cho vay tiền để xây sửa nhà. Ngoài ra, khi có hỏa hoạn hoặc tai nạn xảy ra, cơ quan bảo hiểm sẽ không chịu trách nhiệm đền bù cho những gì không có giấy phép hoặc không làm theo đúng qui định.”
Bất cứ xin giấy phép nào cũng đều phải trả lệ phí, và giá các loại giấy phép đều khác nhau, căn cứ vào giá trị của dự án.
Lệ phí xin giấy phép được thu tại thời điểm giấy phép xây dựng được cấp ra.
Chủ nhà hay chủ thầu đều có thể đứng ra xin giấy phép. Tuy nhiên, cũng theo Ủy Ban Quy Hoạch Garden Grove, khi đã mướn nhà thầu thì chủ nhà nên để nhà thầu đứng ra xin, vì đó là cách để họ phải có trách nhiệm gọi thành phố xuống kiểm tra những phần việc mà họ hoàn thành. Dĩ nhiên, chủ nhà nên vào trang nhà của Hội Đồng Cấp Bằng Hành Nghề Xây Dựng của tiểu bang California (State of California Contractor’s State License Board -CSLB) để kiểm tra thông tin về chủ thầu trước khi ký hợp đồng.
Giải thích về quy trình làm việc của hợp đồng xây sửa nhà, ông Jimmy cho biết:
“Sau khi chủ nhà mời nhà thầu đến nói chuyện, hai bên thỏa thuận ‘proposal,’ thì ký hợp đồng. Thường chủ thầu sẽ không nhận nhiều tiền đặt cọc lúc này, chỉ là một số tiền tượng trưng nhỏ thôi.”
“Phải thỏa thuận luôn từ đầu xem ai là người lo giấy tờ, tiền lệ phí xin giấy phép. Giả sử nếu giao cho nhà thầu lo từ A đến Z, thì trước tiên nhà thầu phải mời một kiến trúc sư đến để lo bản vẽ, phải coi ý chủ nhà thế nào. Khi làm bản vẽ thì dĩ nhiên hai bên phải trao đổi, thỏa thuận cho đến khi đồng ý mới nộp bản vẽ cho thành phố. Trong thời gian vẽ, chủ nhà phải đặt cọc một số tiền, khi bản vẽ được chấp thuận thì chủ nhà cũng phải đưa tiền để đóng tiền lệ phí,” ông nói tiếp.
Theo ông Jimmy, sau khi thành phố chấp thuận cấp giấy phép, thì người contractor mới có quyền đụng tới căn nhà. Hoặc để linh động hơn, nhà có nhiều thứ lắt nhắt cần thu dọn thì trong khi chờ giấy phép, người contractor sẽ đến dọn dẹp, chuẩn bị sẵn sàng trước cho việc xây cất, sửa chữa.
Về vấn đề kinh phí, ông nói, “Cứ dựa trên sự thỏa thuận của bản hợp đồng mà chủ nhà giao tiền, làm đến đâu giao đến đó. Riêng phần tiền cuối cùng khoảng 20% là sau khi thành phố chấp thuận hết, nhà thầu giao chìa khóa thì chủ nhà mới thanh toán dứt.”