Theo thông báo kết luận của Thanh tra Chính phủ, UBND TP đã vi phạm các quy định của pháp luật trong việc lập, trình, phê duyệt quy hoạch và thu hồi đất trong phạm vi khu tái định cư 160 ha thuộc 5 phường đã được Thủ tướng phê duyệt.

Trong đó, TP.HCM chấp thuận chuyển mục đích sử dụng hơn 30 ha đất của CTCP Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (Century 21) tại dự án Khu du lịch, văn hóa, giải trí thuộc phường Bình Khánh sang xây dựng khoảng 4.000 căn hộ tái định cư và hoán đổi hơn 30 ha đất sạch thuộc 90,2 ha khu tái định cư Nam Rạch Chiếc năm 2008. Sau đó, TP lại chấp thuận cho chuyển khu đất tái định cư này sang đầu tư kinh doanh nhà ở. Cả hai dự án này hiện đều có sự tham gia của Novaland và xuất hiện dưới hai cái tên thương mại là Water Bay và Lakeview City.

Novaland có hai dự án lớn sau khi thâu tóm Century 21

Năm 2015, Novaland nắm quyền kiểm soát Century 21 qua sở hữu gián tiếp Công ty Bất động sản Khải Hưng. Thời điểm đó, Novaland mua lại 99,91% vốn của Công ty cổ phần Bất động sản Khải Hưng (công ty này đang sở hữu 50% cổ phần Century 21).

Trong tháng 4 và tháng 8/2016, Khải Hưng lần lượt mua thêm 32,46% và 16,54% cổ phần của Century 21 từ 2 quỹ đầu tư thuộc VinaCapital, qua đó tăng tỷ lệ sở hữu tại Century 21 lên 99%.

Thương vụ này giúp Novaland bổ sung thêm 2 dự án lớn tại quận 2 vào danh mục các dự án của mình là Water Bay (quy mô gần 5.000 căn hộ) và Lakeview City (1.000 căn hộ) – mỗi dự án đều có diện tích đất lên đến 30 ha.

Dự án Khu du lịch, văn hóa, giải trí thuộc phường Bình Khánh hiện nay có tên thương mại là Water Bay. Ảnh: Lê Quân.

Số tiền chi ra để mua thêm 49% cổ phần của Century 21 ước khoảng 3.900 tỷ đồng. Cộng với 1.308 tỷ đồng đầu tư ban đầu thì Novaland đã chi ra hơn 5.200 tỷ đồng để sở hữu 99% cổ phần của doanh nghiệp này.

Trên bản cáo bạch niêm yết của Novaland, tập đoàn này đang có 40 công ty con và và 6 công ty liên kết. Trong 40 công ty con này có sự góp mặt của Century 21. Doanh nghiệp này cũng là chủ đầu tư của dự án Water Bay mà Novaland đang phát triển.

Cũng theo thông tin trong bản cáo bạch, dự án này có vị trí nằm ở phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM. Tình hình triển khai là đã hoàn thành phần thiết kế trên diện tích đất 302.240 m2. Tổng diện tích sàn xây dựng là 532.779 m2 với số lượng 4.612 căn hộ, diện tích trung bình mỗi căn 80 m2. Tình trạng pháp lý ở thời điểm cuối năm 2016 thì doanh nghiệp đang xin quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng, hạn bàn giao của dự án quý I/2019.

Novaland thâu tóm Century 21 như thế nào?

Con đường để Novaland sở hữu Công ty Thế kỷ 21 bắt đầu từ việc VinaCapital thoái vốn khỏi một dự án công ty này từ năm 2015. Thời điểm đó Quỹ VOF và Vinaland của VinaCapital đã quyết định thoái vốn hoàn toàn khỏi dự án Thế Kỷ 21 tại khu vực Nam Rạch Chiếc (quận 2) với tổng giá trị khoảng 104 triệu USD. Lợi nhuận của VOF trong khoản thoái vốn này là 3,2 triệu USD, tương đương với mức 11,2%.

Theo thông tin từ VOF, dự án Thế Kỷ 21 có diện tích lên đến 30 ha, là một phần trong tổng thể khu dân cư rộng 90 ha ở Nam Rạch Chiếc. Tổng sàn xây dựng được thiết kế lên đến hơn 822.000 m2. Nếu tính về chi phí lập dự án, tổng vốn đầu tư cho dự án có thể lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng và có thể đem lại tỷ suất sinh lợi khả quan cho chủ đầu tư trong bối cảnh giá đất đang lên cao ở quận 2

Dự án khu dân cư Nam Rạch Chiếc được đổi thành Lakeview city sau khi về tay Novaland. Ảnh: Lê Quân

Tuy nhiên cú sốc 2008 – 2009 vẫn còn ám ảnh các nhà quản lý của VinaCapital. Bởi lẽ Vinaland ra đời vào 2006 và đã ôm khá nhiều dự án lớn trước khi cơn sóng khủng hoảng ập đến, khiến quỹ lao đao. Thậm chí năm 2012, VinaCapital đã từng tổ chức đại hội cổ đông bất thường cho quỹ Vinaland để xin gia hạn thêm thời gian hoạt động của quỹ tại thị trường Việt Nam cũng như việc thoái vốn khỏi các dự án địa ốc. Trong đó đáng kể nhất vẫn là thoái vốn khỏi dự án Thế Kỷ 21. Người mua trong thương vụ này là Công ty bất động sản Khải Hưng.

Tháng 5/2015 Khải Hưng nhận chuyển nhượng dự án Thế kỷ 21 thì đến tháng 9/2015 Novaland đã hoàn tất việc mua 99,9% vốn của Khải Hưng. Đồng nghĩa với việc doanh nghiệp này trở thành công ty con của Novaland và đại gia địa ốc này gián tiếp sở hữu 50% vốn của Century 21 với giá phí lần 1 là 1.341 tỷ đồng. Dự án Thế kỷ 21 (Nam Rạch Chiếc) sau đó được đổi tên thành Lakeview City.

Cũng trong năm 2015, VOF đã mua 15 triệu USD trong tổng số 47 triệu USD trái phiếu chuyển đổi của Novaland. Có thể một phần tiền này đã được Novaland dùng để mua lại dự án Thế Kỷ 21.

Tuy nhiên, đến cuối tháng 12/2015, Ban tổng giám đốc Novaland đánh giá mình vẫn chưa thể kiểm soát được Century 21, nên đến tháng 4/2016 đã tiếp tục mua thêm 32,46% vốn với giá phí lần 2 là hơn 2.600 tỷ đồng, qua đó sở hữu hơn 82% vốn và không lâu sau đó 16,5% cổ phần cũng được mua thêm để nâng tỷ lệ sở hữu lên 99% . Tổng chi phí mua cổ phần của hai đợt sau lên tới gần 4.000 tỷ đồng.