SANTA ANA, California (NV) – Thành phố Santa Ana tổ chức hội thảo trực tuyến về “Rent Control” và “Just Cause Eviction,” đạo luật mới có lợi cho người thuê nhà khi chủ đất không được tăng tiền quá 3% mỗi năm, để giải thích rõ hơn cho cư dân, tối Thứ Tư, 22 Tháng 12, 2021
Santa Ana là thành phố đầu tiên của Orange County có đạo luật “Rent Control,” mang ý nghĩa quan trọng cho cư dân sinh sống ở “mobile home” hay “apartment.”
Tại buổi họp qua Zoom, bà Cindy Blot, nhân viên công ty tư vấn RSG, đại diện Santa Ana, nói về các điều khoản trong hai đạo luật có hiệu lực từ ngày 19 Tháng Mười Một, tức 30 ngày sau khi được thông qua tại cuộc họp Hội Đồng Thành Phố hôm 19 Tháng Mười vừa qua.
Luật “Rent Control”
Luật “Rent Control” của Santa Ana không được áp dụng đối với nhà biệt lập (single family home), condo, và chung cư xây sau năm 1995.
Theo bà Blot giải thích: “Luật này chỉ áp dụng cho các căn nhà xây trước hoặc vào 1 Tháng Hai, 1995, và cho các khu ‘mobile home’ xây trước năm 1990. Tuy nhiên ‘Rent Control’ lại không áp dụng cho ‘mobile home’ có hợp đồng thuê dài hạn trên 12 tháng.”
Thêm vào đó, đạo luật còn chỉ ra rằng: “Chủ nhà được phép tăng tiền thuê ở mức thấp hơn 3%, hoặc 80% của phần trăm thay đổi trong Chỉ Số Giá Biểu Tiêu thụ (CPI). Nếu sự thay đổi trong CPI là âm, thì năm đó sẽ không được phép tăng tiền thuê nhà. Tuy nhiên, có những trường hợp mà chủ nhà có thể tăng tiền thuê nhà trên 3% với sự xem xét và chấp thuận của thành phố đối với Thỉnh Cầu Lợi Tức Công Bằng.”
“Rent Control” có điều khoản chỉ định rằng chủ nhà chỉ được tăng tiền thuê trong thời gian 12 tháng, mà tiền tăng không được vượt quá mức cho phép trong thời điểm đó.
Theo đó, từ 19 Tháng Mười Một, 2021, đến 31 Tháng Tám, 2022, mức tiền nhà tăng tối đa chỉ là 3%.
Từ nay về sau, thành phố sẽ thông báo mức tăng tiền thuê nhà tối đa trước ngày 30 Tháng Sáu của mỗi năm và bắt đầu có hiệu lực vào 1 Tháng Chín năm đó.
Bà Blot cũng nhắc đến việc chủ nhà phải thông báo bằng văn bản theo mẫu do thành phố quy định cho người thuê biết về luật “Rent Control,” trước khi bắt đầu hoặc vào ngày cho thuê nhà.
Thông báo cũng bao gồm thông tin về quyền của người thuê nhà để họ có thể nộp đơn thỉnh cầu nếu chủ nhà tăng tiền vượt quá giới hạn cho phép. Thông báo cho người thuê cần phải đưa ra bằng ngôn ngữ mà chủ nhà và người thuê dùng để thương lượng các điều khoản thuê nhà, ví dụ như tiếng Anh, tiếng Việt, hay tiếng Tây Ban Nha…
Việc tăng tiền nhà không có hiệu lực nếu thông báo không được đưa cho người thuê.
“Chủ nhà phải cung cấp đầy đủ thông báo cho người thuê trước khi tăng tiền nhà theo mức tăng cho phép. Thời gian đưa thông báo và số tiền tăng cũng tùy thuộc vào loại nhà và điều khoản thuê,” bà Blot nói.
Theo trang web hướng dẫn về đạo luật của Santa Ana, thông báo dựa vào các điều sau:
-Thông báo trước 60 ngày đối với tất cả các hợp đồng thuê theo tháng hoặc theo năm với những người thuê đã sống trong nhà trên một năm.
-Thông báo trước 30 ngày cho tất cả các hợp đồng thuê hằng tháng đối với những người thuê đã sống trong nhà dưới một năm.
-Thông báo trước 30 ngày cho tất cả các hợp đồng thuê theo tuần.
-Thông báo trước 90 ngày cho tất cả cư dân khu “mobile home.”
Luật “Just Cause Eviction”
Thêm vào đó, buổi hội thảo cũng đề cập đến đạo luật “Just Cause Eviction,” nhằm giới hạn các lý do mà người thuê có thể bị chủ nhà trục xuất, hoặc trục xuất với “lý do chính đáng,” đối với người mướn nhà hoặc “mobile home” trong 30 ngày.
Một số “lý do chính đáng,” theo hướng dẫn của đạo luật gồm:
Sau 30 ngày mướn, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không có lý do chính đáng.
-“Just Cause Eviction” gồm một số nguyên nhân “có lỗi” và “không lỗi.”
-Trước khi thông báo chấm dứt hợp đồng vì lý do chính đáng, chủ nhà phải thông báo trước cho người thuê về điều vi phạm kèm theo khoảng thời gian để người thuê khắc phục.
-Trường hợp chấm dứt hợp đồng “không lỗi,” chủ nhà sẽ hỗ trợ người thuê việc tái định cư trong vòng ba tháng hoặc miễn trả tiền thuê cho ba tháng cuối của hợp đồng thuê nhà.
Theo đạo luật “Just Cause Eviction,” nguyên nhân “có lỗi” và “không lỗi” như sau:
+“Có lỗi,” khi người thuê vi phạm hợp đồng thuê nhà theo một hoặc nhiều cách sau:
-Không trả tiền thuê nhà.
-Vi phạm hợp đồng thuê nhà.
-Không ký được hợp đồng thuê tương tự.
-Có hành vi phạm pháp đối với tài sản hoặc nhắm vào chủ nhà hoặc các thành viên trong gia đình của người cùng thuê.
-Cho người khác thuê lại.
-Không cho chủ nhà đến căn nhà cho thuê.
-Sử dụng chỗ thuê trái phép.
-Không dọn trống căn nhà sau khi chấm dứt hợp đồng.
+“Không lỗi,” khi người thuê nhà không vi phạm hợp đồng nhưng vẫn bị trục xuất vì những lý do sau:
Ý định chiếm nhà khi chủ nhà, hoặc vợ/chồng, bạn đời, con, cháu, cha, mẹ, ông hoặc bà của họ muốn chuyển vào ở.
-Rút căn nhà cho thuê khỏi thị trường nhà đất trong vòng ít nhất 24 tháng.
-Theo lệnh của chính phủ và tòa án.
-Có ý định phá bỏ hoặc sửa lại căn nhà nguyên thủy.
Để xem chi tiết đạo luật “Rent Control,” và “Just Cause Eviction,” xin vào trang web www.santa-ana.org/rso?tid=vi và www.santa-ana.org/justcauseevictions?tid=vi.
Để biết thêm thông tin về đạo luật nhà ở của thành phố Santa Ana, xin vào trang web www.santa-ana.org/renterprotections, và bấm vào khung “Vietnamese” ở góc phải phía trên trang web để xem bằng tiếng Việt.
Nếu có câu hỏi hoặc cần hỗ trợ, chủ nhà và người thuê có thể email [email protected] hay gọi điện thoại số (714) 667-2209 để được tư vấn.
Vào hôm Thứ Hai, 25 Tháng Mười, cư dân thành phố Santa Ana hân hoan chứng kiến Thị Trưởng Vicente Sarmiento ký hai đạo luật mang tính lịch sử ở tòa nhà Hội Đồng Thành Phố Santa Ana.
Hội Đồng Thành Phố Santa Ana đã phải tranh luận về đề tài “Rent Control” từ năm 2008, nhưng chưa thể đi đến quyết định rõ rệt.
Trong cuộc họp tối Thứ Ba, 19 Tháng Mười, hai đạo luật “Rent Control” và “Just Cause Eviction” được thông qua với kết quả bỏ phiếu là 4-7, trong đó bốn người bỏ phiếu thuận là Nghị Viên Thái Việt Phan (Địa Hạt 1), Nghị Viên Jessie Lopez (Địa Hạt 3), Nghị Viên Johnathan Ryan Hernandez (Địa Hạt 5) và Thị Trưởng Vicente Sarmiento. [đ.d.]